Retention บ้าน: ขอลดดอกเบี้ยธนาคารเดิม คุ้มกว่ารีไฟแนนซ์ไหม
เมื่อดอกเบี้ยบ้านขยับขึ้นหลังหมดโปรโมชัน คุณสามารถสอบถามธนาคารเดิมเรื่อง Retention หรือรีเทนชัน เพื่อขออัตราใหม่ได้ ก่อนตัดสินใจย้ายธนาคาร ลองเทียบทั้งดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และยอดหนี้ที่เหลือในช่วงเวลาเดียวกัน
จัดทำโดย FinCalc · Sabuy Online ปรับปรุงเนื้อหา วิธีคำนวณและตรวจสอบแจ้งข้อผิดพลาด
เทียบ 3 ทางเลือกใน 36 เดือน ด้วยยอดจ่ายเท่ากัน
ตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อเสนอธนาคาร: หนี้เริ่มต้น 2,500,000.00 บาท จ่ายปลายเดือนเดือนละ 17,000.00 บาททุกแผน ไม่กู้เพิ่ม อัตรา 6%, 4.5% และ 3.5% คงที่เฉพาะช่วงที่เปรียบเทียบ ใช้อัตรารายปีหาร 12 ค่าดำเนินการสมมติ 0, 3,000 และ 35,000 บาท จ่ายแยกตั้งแต่เริ่ม ไม่บวกเข้าหนี้ ไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นที่ไม่ได้ระบุหรือประโยชน์ทางภาษี
บนมือถือ เลื่อนตารางซ้าย–ขวาเพื่อดูทุกคอลัมน์
| แผนสมมติ | ดอกเบี้ย 36 เดือน (บาท) | ค่าใช้จ่ายเริ่มต้น (บาท) | ดอกเบี้ย + ค่าใช้จ่าย (บาท) | เงินต้นเหลือเดือนที่ 36 (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| คงอัตราเดิม · 6% | 434,987.53 | 0.00 | 434,987.53 | 2,322,987.53 |
| Retention · 4.5% | 318,696.07 | 3,000.00 | 321,696.07 | 2,206,696.07 |
| Refinance · 3.5% | 244,056.80 | 35,000.00 | 279,056.80 | 2,132,056.80 |
ในตัวอย่างนี้ Retention ลดต้นทุนดอกเบี้ยรวมค่าใช้จ่ายจากการคงอัตราเดิม 113,291.45 บาท ส่วน Refinance ลดต้นทุนได้มากกว่า Retention อีก 42,639.28 บาทใน 36 เดือน ผลนี้ขึ้นกับอัตราและค่าใช้จ่ายสมมติ หากค่าธรรมเนียมสูงขึ้นหรือปิดหนี้เร็วกว่านี้ ผลอาจเปลี่ยนได้
Retention ต่างจาก Refinance อย่างไร
Retention คือการเจรจาขอลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกับธนาคารที่ผ่อนอยู่ ส่วน Refinance คือการขอกู้กับธนาคารใหม่เพื่อนำเงินไปปิดหนี้เดิม การขอรีเทนชันยังต้องผ่านการพิจารณาและตกลงเงื่อนไขกับธนาคาร ไม่ได้รับอัตราใหม่โดยอัตโนมัติ
ธนาคารเดิมมีประวัติสินเชื่ออยู่แล้ว จึงอาจใช้ขั้นตอนและเอกสารน้อยกว่า แต่ไม่ได้แปลว่าจะไม่มีค่าธรรมเนียมหรือได้ดอกเบี้ยต่ำที่สุดเสมอไป ต้องขอรายละเอียดของทั้งสองทางเลือกก่อนเทียบ
ควรเริ่มสอบถามเมื่อไร
ดูวันสิ้นสุดดอกเบี้ยพิเศษ วันทำสัญญา และเงื่อนไขออกจากสัญญาเดิมก่อน ช่วง 3 ปีเป็นจุดที่พบได้บ่อย แต่ไม่ใช่กำหนดเดียวสำหรับทุกสัญญา ถามธนาคารว่ารับคำขอได้ตั้งแต่เมื่อไร และอัตราใหม่เริ่มมีผลวันไหน
เริ่มขอข้อมูลล่วงหน้าก่อนหมดโปรโมชัน เพื่อมีเวลาเปรียบเทียบและเตรียมเอกสาร แยกวันครบโปรโมชันออกจากวันพ้นเงื่อนไขค่าปรับหรือคืนสิทธิประโยชน์ เพราะอาจเป็นคนละวัน
เตรียมข้อมูลและขอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร
เตรียมสัญญาปัจจุบัน ยอดเงินต้นคงเหลือล่าสุด อัตราที่ใช้อยู่ ค่างวด และประวัติชำระ ติดต่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อหรือช่องทางทางการของธนาคารเดิมเพื่อแจ้งขอปรับลดดอกเบี้ย แล้วขอรายการเอกสารที่ต้องใช้ ผู้กู้ร่วมอาจต้องร่วมลงนามตามเงื่อนไข
ขอข้อเสนอที่ระบุอัตราแต่ละช่วง วันเริ่มใช้และวันสิ้นสุด ค่าธรรมเนียม ค่างวดใหม่ และอายุสัญญาที่เหลือ หากเขียนว่า MRR ลบส่วนลด ให้ถามค่า MRR ที่ใช้อ้างอิงและเงื่อนไขการเปลี่ยนด้วย ส่วนลดคงเดิมไม่ได้ทำให้อัตราสุทธิคงที่เมื่อ MRR เปลี่ยน
นำข้อเสนอรีไฟแนนซ์ที่มีรายละเอียดครบมาเทียบกับธนาคารเดิม แล้วตรวจเงื่อนไขฉบับสุดท้ายก่อนลงนาม การอนุมัติ อัตรา และเวลาพิจารณาขึ้นกับแต่ละธนาคารและบัญชีสินเชื่อ
เทียบต้นทุนในช่วงเดียวกัน รวมค่าใช้จ่ายให้ครบ
เริ่มจากยอดหนี้เดียวกันและช่วงเวลาที่ตั้งใจถือสินเชื่อ เช่น 36 เดือน ใช้อัตราตามช่วงจริง ไม่ใช้ดอกเบี้ยปีแรกแทนทุกปี ตารางนี้ตรึงยอดจ่ายเดือนละ 17,000 บาท จึงเห็นว่าอัตราที่ลดลงทำให้เงินต้นถูกตัดมากขึ้นเท่าไร
คอลัมน์ดอกเบี้ยรวมค่าใช้จ่ายเป็นต้นทุนการกู้ในช่วงตัวอย่าง ไม่ใช่เงินทั้งหมดที่ต้องจ่าย และไม่ใช่ยอดปิดหนี้ ทุกแผนยังจ่ายค่างวดรวม 612,000 บาทใน 36 เดือน บวกค่าใช้จ่ายเริ่มต้นของแผนนั้น พร้อมมีเงินต้นคงเหลือที่แสดงในตาราง
รวบรวมค่าขอปรับอัตรา ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง อากร ค่าเอกสาร ประกันที่เกี่ยวข้อง และค่าปิดก่อนกำหนดถ้ามี หักสิทธิที่ธนาคารออกให้เฉพาะเมื่อเข้าเงื่อนไขจริง พร้อมตรวจว่าต้องคืนสิทธินั้นหากออกก่อนกำหนดหรือไม่
ถ้าค่างวดหรืออายุสัญญาใหม่ต่างกัน ให้ดูทั้งกระแสเงินจ่ายและเงินต้นปลายช่วงร่วมกัน ยอดผ่อนที่ลดลงอาจมาจากการยืดระยะเวลา หากตั้งใจขายบ้านหรือโปะปิดเร็ว ให้เทียบถึงวันนั้น เพราะอาจไม่มีเวลาประหยัดดอกเบี้ยพอชดเชยค่าใช้จ่ายย้ายธนาคาร
ตรวจประกัน เงื่อนไขผูกพัน และค่างวดใหม่
ถามว่าข้อเสนอมีช่วงผูกพันใหม่หรือเงื่อนไขคืนค่าธรรมเนียมที่ธนาคารออกให้หรือไม่ และการโปะบางส่วนกับการปิดบัญชีเพื่อย้ายธนาคารมีเงื่อนไขต่างกันอย่างไร อย่านำเงื่อนไขธนาคารหนึ่งไปใช้แทนอีกธนาคาร
ถ้ามีส่วนลดอัตราควบคู่ประกันคุ้มครองสินเชื่อ ให้ขอราคาแบบมีและไม่มีประกัน ตรวจทางเลือก ความคุ้มครอง และเบี้ยทั้งหมดแยกจากประกันอัคคีภัย หากนำเบี้ยหรือค่าธรรมเนียมไปกู้เพิ่ม ต้องคิดดอกเบี้ยจากยอดหนี้ที่เพิ่มขึ้นด้วย ตารางนี้ไม่ได้จำลองการกู้เพิ่ม
เมื่อได้ดอกเบี้ยลดลง คุณอาจเลือกจ่ายยอดเดิมเพื่อเร่งตัดต้น หรือขอค่างวดใหม่เพื่อจัดสภาพคล่องตามที่ธนาคารอนุมัติ ตรวจตารางผ่อนใหม่ประกอบ ไม่ควรถือว่าลดดอกเบี้ยแล้วค่างวดจะลดลงทันที
เมื่ออัตราใหม่เริ่มใช้ บันทึกในสมุดการเงิน
เก็บเอกสารยืนยันอัตราและวันมีผล แล้วเพิ่มอัตราดอกเบี้ยใหม่ในหน้า “ดอกเบี้ยและเงื่อนไข” ของสินเชื่อบ้านในสมุดการเงิน โดยใช้วันมีผลจริง หากเปลี่ยนกลางงวด อย่าแทนอัตราเก่าของช่วงก่อนหน้า
บันทึกการจ่ายตามวันที่จริงและตรวจเทียบกับใบแจ้งยอดธนาคารหลังปรับอัตรา รวมถึงยอดต้น ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม สมุดการเงินใช้ติดตามประมาณการและรายการของคุณ ส่วนยอดปิดบัญชีต้องขอจากธนาคาร
ตรวจข้อมูลเหล่านี้ก่อนใช้ผลคำนวณ
- ยอดหนี้ปัจจุบัน วันหมดโปรโมชัน และวันพ้นเงื่อนไขสัญญาเดิม
- อัตราแต่ละช่วง อัตราอ้างอิง ส่วนลด และวันเริ่มมีผลจริง
- ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่ต้องออกเองทั้งหมด
- ข้อเสนอแบบมีและไม่มีประกัน พร้อมเงื่อนไขส่วนลด
- ค่างวดใหม่ อายุสัญญาที่เหลือ และเงินต้นปลายช่วงที่ใช้เทียบ
- เงื่อนไขโปะ ปิดบัญชี ย้ายธนาคาร และคืนสิทธิประโยชน์
- ระยะเวลาที่คาดว่าจะถือสินเชื่อ ก่อนขายบ้านหรือปิดหนี้
ลองใช้ตัวเลขของคุณ
ใช้เครื่องคำนวณโปะบ้านทดลองยอดหนี้ อัตรา และยอดจ่ายแต่ละแผนแยกกัน เครื่องมือนี้คิดอัตราคงที่จนปิดหนี้และไม่รวมค่าธรรมเนียม จึงต้องแยกต้นทุนกับช่วงเวลาที่ต้องการเทียบตามตัวอย่าง และตรวจอัตราแต่ละช่วงจากข้อเสนอจริง
เปิดเครื่องคำนวณโปะบ้าน →แหล่งอ้างอิงและวิธีตรวจสอบ
แหล่งข้อมูลด้านล่างอธิบายหลักการ ส่วนตัวเลขเปรียบเทียบคำนวณโดย FinCalc จากสมมติฐานที่ระบุ
อ่านวิธีคำนวณ การปัดเศษ และขอบเขตการใช้งาน